L’acquisition d’une maison construite par un particulier peut être une excellente opportunité. Le prix est souvent attractif, les négociations plus directes, et certains biens réservent de bonnes surprises. Mais avant de vous engager, vous devez garder en tête qu’il ne s’agit pas d’un achat anodin. Une construction réalisée sans les garanties d’un professionnel exige de votre part une vigilance renforcée. Voici 10 points à connaître et à vérifier avant d’acheter une maison construite par un particulier.
1. Vérifiez la qualité de la construction
Une maison construite par un particulier n’offre pas les mêmes garanties qu’un logement neuf réalisé par un promoteur. Il faut donc être attentif à :
- L’état des fondations et de la structure ;
- Les matériaux utilisés (isolants, charpente, couverture) ;
- L’état de la toiture, des murs et des sols.
N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel du bâtiment pour une vérification technique complète.
2. Demandez les autorisations et plans d’urbanisme
Assurez-vous que le particulier avait les autorisations nécessaires pour construire : permis de construire, déclaration d’achèvement des travaux (DAACT) et plan de situation et de construction conformes. Une maison sans permis peut vous exposer à des sanctions administratives, voire à une obligation de démolition.
3. Analysez l’assainissement et les raccordements
Avant d’acheter, vérifiez si la maison est raccordée au tout-à-l’égout ou à une fosse septique aux normes. N’oubliez pas de vérifier également les réseaux d’eau potable, d’électricité et de télécommunications rattachés à votre futur bien. A noter qu’un assainissement non conforme peut entraîner des frais importants de mise aux normes.
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4. Demandez les factures et garanties disponibles
Certaines parties de la maison peuvent avoir été réalisées par des artisans. Dans ce cas, le vendeur doit fournir :
- Les factures des travaux ;
- Les garanties décennales des entreprises intervenues ;
- Les notices techniques.
L’absence de ces documents est un signal d’alerte.
5. Inspectez l’état du terrain
Le sol sur lequel repose la maison doit faire l’objet d’une attention particulière. Interrogez-vous sur la nature du terrain (argileux, inondable, instable), l’exposition et la pente, les servitudes de passage ou de voisinage… Une étude de sol préalable (si disponible) est un bon indicateur.
6. Renseignez-vous sur les travaux effectués par le particulier
Un particulier bricoleur peut avoir réalisé une partie des travaux lui-même. Il est alors responsable pendant 10 ans de tout défaut résultant de ses travaux. Cela concerne :
- Les installations électriques et de plomberie ;
- Les aménagements intérieurs ou extérieurs ;
- Les agrandissements ou annexes.
Demandez-lui d’être précis sur ce qu’il a réalisé seul.
7. Évaluez les performances énergétiques
Le vendeur doit vous fournir un diagnostic de performance énergétique (DPE). Examinez :
- La consommation annuelle estimée ;
- Le système de chauffage et son ancienneté ;
- L’isolation thermique du toit, des murs et des fenêtres.
Des travaux peuvent être nécessaires pour améliorer le confort et réduire les factures.
8. Consultez les diagnostics obligatoires
Avant toute vente, plusieurs diagnostics doivent être fournis. Pour une maison construite par un particulier, soyez attentif aux points suivants :
- Amiante, plomb, termites, gaz, électricité
- Risques naturels et technologiques
- Diagnostic assainissement (si non raccordé au tout-à-l’égout)
Ces documents vous donnent une vision globale de l’état du bien.
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9. Anticipez la revente
Il est toujours bon de penser à la valeur de revente dès l’achat. Une maison construite par un particulier peut susciter des interrogations de futurs acheteurs.
Pour bien revendre :
- Constituez un dossier complet (plans, factures, diagnostics) ;
- Mettez en avant les points forts (isolation, volumes, jardin) ;
- Soyez transparent sur les travaux réalisés.
Une bonne documentation rassure et facilite la transaction future.
10. Encadrez la vente avec des professionnels
Même pour un achat entre particuliers, faites-vous accompagner :
- Par un notaire qui vérifiera la conformité juridique ;
- Par un expert du bâtiment en cas de doute sur l’état du bien ;
- Par un courtier en assurance pour anticiper la couverture.
Un encadrement professionnel vous évite de mauvaises surprises. Vous devez aussi vous renseigner sur vos droits en tant qu’acquéreur.
Voici ce que dit la loi :
« Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. » (Article 1792 du Code Civil)
Conclusion : soyez vigilant et bien informé
L’achat d’une maison construite par un particulier peut être une bonne affaire si vous prenez le temps de vérifier tous les aspects techniques, administratifs et juridiques. Entourez-vous des bons interlocuteurs, posez les bonnes questions, et surtout, ne vous précipitez pas. Une vigilance renforcée est le meilleur outil pour réussir votre projet immobilier en toute sérénité.
